Admissibilité des prêts hypothécaires français : combien pouvez-vous emprunter ?

Admissibilité des prêts hypothécaires français : combien pouvez-vous emprunter ?

Avec des taux d’intérêt historiquement bas et des produits à taux fixe à long terme, la souscription d’un prêt hypothécaire français est une option intéressante pour de nombreux acheteurs et investisseurs étrangers. Mais avez-vous les moyens de contracter un prêt hypothécaire français ? Est-il possible d’obtenir un prêt hypothécaire français après 60 ans ? Quel montant pourrez-vous emprunter en tant qu’acheteur étranger ? Examinons les facteurs clés de l’éligibilité à un prêt hypothécaire français.

Pouvez-vous prétendre à un prêt hypothécaire en France ?

Chaque demande de prêt hypothécaire en France est examinée au cas par cas, mais il existe des directives générales qui peuvent vous aider à déterminer d’emblée si vous êtes un candidat sérieux ou non.

Votre âge

Bien qu’il n’y ait pas de limite d’âge officielle, la plupart des prêteurs français ne prêtent que jusqu’à ce que le prêteur le plus âgé ait 75 ans. Si vous avez plus de 70 ans, vous n’aurez pas la possibilité de contracter un prêt hypothécaire français. Pour les plus de 60 ans, bien que cela soit encore possible, cela signifie que vous serez limité par la durée de l’hypothèque.

Par exemple, un emprunteur de 65 ans peut s’attendre à se voir proposer une durée maximale de 10 ans. Cela augmentera naturellement les paiements mensuels nécessaires pour rembourser le prêt et, par conséquent, le revenu minimum requis (nous y reviendrons dans une minute). Vous devrez probablement aussi payer des primes d’assurance supplémentaires, ce qui doit être pris en compte dans le coût.

Notez qu’à partir de septembre 2021, aucun prêteur ne propose actuellement de prêts hypothécaires aux acheteurs américains de plus de 55 ans.

Votre lieu de résidence

Le fait de ne pas être résident fiscal en France n’est pas nécessairement un obstacle à l’obtention d’un prêt hypothécaire français – de nombreux prêteurs sont heureux d’examiner les demandes de non-résidents. Toutefois, cela limite le taux de prêt/valeur (LTV) de votre prêt hypothécaire. Les prêts hypothécaires à 100 % ne sont possibles que pour les résidents français et le ratio prêt/valeur maximum pour les non-résidents dépend de votre pays de résidence.

Pour les acheteurs de l’UE et les acheteurs britanniques de l’après-Brexit, le maximum est de 85 % (un dépôt de 15 %), bien qu’un scénario plus probable serait de 75-80 % (un dépôt de 20-25 %). Les prêteurs hypothécaires ayant durci leurs conditions après la crise, nous recommandons de prévoir un dépôt de 25 %. Pour les acheteurs américains, australiens et d’autres pays non européens, le maximum est de 50 % (un acompte de 50 %).

Le prix du bien que vous souhaitez acheter

Il y a deux facteurs principaux à prendre en compte ici. Le montant que vous souhaitez emprunter et le montant que vous devez investir. Le montant minimum que les prêteurs envisagent de prêter aux acheteurs étrangers est de 150 000 € (n’oubliez pas qu’il s’agit de la valeur minimale du prêt, et non du prix du bien). Pour les acheteurs américains et les autres personnes ne résidant pas dans l’UE, ce montant sera probablement de 250 000 €.

En fait, cela signifie qu’il existe un prix minimum du bien immobilier requis pour qu’un acheteur étranger puisse obtenir un prêt hypothécaire. Il est donc important de calculer et d’évaluer soigneusement le ratio prêt/valeur et la valeur totale du prêt par rapport à votre budget immobilier.

Pour un acheteur britannique contractant le prêt hypothécaire minimum de 150 000 € à un ratio prêt/valeur de 80 %, cela signifierait un achat immobilier minimum de 180 000 € (composé d’un prêt hypothécaire de 150 000 € et d’un dépôt de 30 000 €). Il ne serait pas possible de contracter une hypothèque sur un bien de 100 000 € (la valeur du prêt hypothécaire serait alors de 80 000 €). Si vous envisagez d’acheter un bien plus cher, la caution sera naturellement plus élevée. Par exemple, pour un bien de 500 000 €, le dépôt minimum requis est de 100 000 €.

Pour un acheteur américain, qui contracterait le prêt hypothécaire minimum de 250 000 € avec un ratio prêt/valeur de 50 %, cela signifierait un achat immobilier minimum de 500 000 € (composé d’un prêt hypothécaire de 250 000 € et d’un dépôt de 250 000 €). Il ne serait pas possible de contracter un prêt hypothécaire sur un bien de 150 000 € (la valeur du prêt hypothécaire ne serait alors que de 90 000 €).

Votre revenu mensuel

Bien qu’il n’y ait pas d’exigence de revenu minimum à proprement parler, il existe en France des exigences légales strictes selon lesquelles vos engagements financiers – y compris tout autre prêt hypothécaire, toute dépense locative ou tout autre prêt – ne doivent pas représenter plus de 35 % du revenu de votre ménage avant impôts. Ce ratio dette/revenu est également comptabilisé en euros, de sorte que vous devez également tenir compte des taux de change, qui peuvent ou non jouer en votre faveur.

Prenons l’exemple d’un acheteur britannique : pour un prêt minimum de 150 000 €, vous devez disposer d’un revenu annuel minimum d’environ 25 000 €, sans autres dettes. Si vous avez déjà un prêt hypothécaire ou des loyers à payer au Royaume-Uni, un prêt automobile et d’autres petits prêts, vous pourriez rapidement constater que ce minimum est plutôt de 40 000 ou 50 000 €. Il s’agit là aussi d’estimations très approximatives – ne vous attendez pas à ce que les prêteurs français soient aussi indulgents ! Votre demande de prêt hypothécaire devra être accompagnée d’une documentation détaillée sur l’ensemble de votre situation financière, y compris des relevés bancaires.

Votre situation financière

En ce qui concerne votre situation financière, les prêteurs français sont connus pour leur aversion au risque. Attendez-vous donc à ce que tous vos revenus, vos actifs et vos dettes soient passés au crible ! En général, les prêteurs préfèrent voir un certain degré de liquidité plutôt que la totalité de votre argent immobilisé dans des actifs.

Le type de revenu que vous percevez et sa durabilité sont également pris en compte. Les revenus provenant d’une pension sont éligibles, mais les revenus provenant d’une pension personnelle auto-investie (SIPP) ou d’un petit régime auto-administré (SSAS) sont considérés comme du capital plutôt que comme des revenus. Certains revenus locatifs (en particulier s’ils sont jugés insoutenables ou si vous les percevez depuis moins de trois ans) ne sont pas non plus pris en compte.

Les emprunteurs indépendants ou les propriétaires de petites entreprises doivent pouvoir justifier d’un minimum de 3 ans de revenus et être en mesure de prouver la stabilité et la durabilité de leurs revenus.

Il convient également de noter qu’après la crise de Covid-19, les prêteurs sont de plus en plus réticents à prêter à ceux qui travaillent dans des secteurs plus vulnérables (par exemple, les industries du voyage, des loisirs, de l’aviation et de l’hôtellerie). Cela ne signifie pas nécessairement qu’un prêt hypothécaire ne sera pas possible, mais que vous devrez peut-être fournir des garanties supplémentaires quant à votre stabilité financière.

Votre choix de propriété

Enfin, le bien immobilier lui-même est également pris en compte. Les prêteurs recherchent des biens à faible risque, c’est-à-dire des biens qui seraient faciles à vendre au cas où vous ne pourriez pas payer votre hypothèque. Les propriétés récentes situées dans des régions immobilières populaires comme Paris, les Alpes ou la Côte d’Azur auront beaucoup plus de chances de voir leur prêt hypothécaire approuvé qu’une vieille ferme située dans une région rurale éloignée.

Augmentez vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire français

Bon nombre des points ci-dessus ne sont pas négociables : si vous avez plus de 70 ans (ou 55 ans pour les acheteurs américains et certains autres acheteurs hors UE), si vous ne remplissez pas les conditions de revenu minimum ou si vous souhaitez emprunter moins que le montant requis, vous ne serez pas un candidat viable pour un prêt hypothécaire français. Pour avoir une idée des autres possibilités qui s’offrent à vous, lisez nos articles Remortgage vs. French mortgage for foreign property buyers et UK or French mortgage for British property buyers ?

Toutefois, si vous remplissez ces conditions, mais que vous n’êtes pas sûr des autres critères (par exemple, si vous êtes indépendant ou si vous avez des actifs répartis entre différents pays), il peut y avoir d’autres options disponibles. Le meilleur conseil est de consulter un courtier en prêts hypothécaires internationaux qui pourra examiner votre situation individuelle et vous conseiller sur les options hypothécaires possibles. Les courtiers seront également en mesure de vous conseiller sur la manière de rendre votre demande plus attrayante pour les prêteurs français. Des facteurs que vous n’avez peut-être pas envisagés, comme la consolidation des dettes ou la libération de liquidités, peuvent faire toute la différence.

Hypothèques françaises : Combien pouvez-vous emprunter ?

Le montant que vous pouvez emprunter dépendra toujours de votre situation personnelle, mais pour avoir une idée du montant que vous pourriez emprunter :

Considérez le montant de l'acompte que vous êtes en mesure de verser. Cela vous donnera une idée de votre budget immobilier, en tenant compte des taux LTV et des montants minimums des prêts.
Utilisez notre calculatrice d'hypothèque pour estimer les paiements mensuels pour le montant du prêt souhaité. Vous pourrez ensuite évaluer vos finances mensuelles pour voir si vous respectez le ratio dette/revenu nécessaire.

Prêt à demander votre prêt hypothécaire français ?

Qu’il s’agisse de trouver les meilleurs taux hypothécaires ou de faire votre demande d’hypothèque, FrenchEntrée est là pour vous guider tout au long du processus. Apprenez tout sur les prêts hypothécaires français grâce à nos guides de lecture essentiels, tenez-vous au courant du marché hypothécaire français grâce à nos derniers articles, puis inscrivez-vous pour devenir membre de FrenchEntrée et bénéficier d’un accès gratuit à nos experts en immobilier, devises et prêts hypothécaires.

Une fois que vous êtes prêt à lancer votre recherche d’hypothèque en France, remplissez notre formulaire de demande d’hypothèque. Nos conseillers hypothécaires indépendants peuvent vous conseiller sur les meilleures options pour vous et vous mettre en contact avec des courtiers en prêts hypothécaires et des prêteurs dans toute la France.

Guy ERWAN

Guy ERWAN

Guy est un bénévole qui n’a pas d’expérience en matière de journalisme, mais il a une grande envie d’apprendre. Il nous apporte son dynamisme et son expérience dans le monde associatif. Guy est originaire de Nantes et aime partager son amour de cette belle région.
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