Guide de l’achat d’un bien immobilier en France pour les débutants

Guide de l’achat d’un bien immobilier en France pour les débutants

Que vous cherchiez à investir dans l’immobilier français, que vous aspiriez à posséder une maison de vacances en France ou que vous envisagiez de vous installer en France à l’avenir, ce guide du débutant couvre tout ce que vous devez savoir sur l’achat d’une propriété française.

Quelles sont les considérations à prendre en compte avant de se lancer dans l’achat d’une propriété en France ? Comment organiser la visite d’une propriété, faire une offre et obtenir les meilleurs taux de change ? Que devez-vous savoir sur le droit immobilier français, les taxes et les hypothèques ?

Utilisez ce guide pour avoir un aperçu général, étape par étape, du processus d’achat d’une propriété, puis suivez les liens pour en savoir plus sur chaque étape du processus.

Acheter une propriété en France : Les bases pour les acheteurs étrangers

L’achat d’une propriété en France est en fait un processus assez simple, mais il est important que les acheteurs étrangers comprennent parfaitement la procédure et les pièges potentiels avant de se lancer. Acheter à l’étranger signifie que vous devez non seulement tenir compte du prix, de l’emplacement et de la propriété elle-même, mais aussi de la procédure juridique (qui peut différer de celle de votre pays d’origine), des taux de change et de la langue.

Les acheteurs doivent garder à l’esprit que la vente devient contraignante beaucoup plus tôt dans le processus que dans des pays comme le Royaume-Uni ou les États-Unis. L’avantage de cette situation est que si vous prévoyez suffisamment de temps pendant votre voyage de visite, vous pouvez effectivement acquérir une propriété que vous avez vue pendant votre voyage et retourner dans votre pays d’origine en sachant que personne d’autre ne peut l’acheter – la vente à la sauvette n’est généralement pas un problème. Cependant, cela signifie également que vous devez être sûr de ce que vous signez avant de mettre le stylo sur le papier.

Votre recherche de propriété en France

Les propriétés françaises sont vendues de différentes manières : par des particuliers, par des notaires ou par des agents immobiliers. La majorité des acheteurs étrangers en France achètent par l’intermédiaire d’agents immobiliers car c’est un processus plus familier et vous avez plus de chances de rencontrer quelqu’un qui parle anglais. FrenchEntrée a soigneusement sélectionné un certain nombre d’agents immobiliers à travers la France qui seront heureux de vous aider à trouver la propriété de vos rêves.

Lorsque vous choisissez une agence immobilière, assurez-vous qu’elle est membre d’un organisme agréé tel que la FNAIM, la SNPI ou l’UNPI. Cette information doit être visible quelque part dans le bureau. Très souvent, un agent indépendant travaille à domicile et n’a pas de bureau. Ou parfois, il est simplement plus pratique de rencontrer un agent près de la propriété plutôt que dans le bureau. Dans tous les cas, il est toujours bon de vérifier ses références.

Un agent vous demandera souvent de signer un « Bon de visite », qui confirme au vendeur que c’est lui, l’agent, qui vous a montré une propriété particulière. Cela permet d’éviter les conflits entre agents et constitue une procédure standard en France.

Prix des propriétés en France : Combien coûte l’achat d’une maison en France ?

Les prix affichés dans la vitrine d’une agence immobilière française ou sur Internet doivent inclure les honoraires de l’agent (entre 4 et 10 % du prix de la propriété). Le prix doit être suivi des lettres FAI si c’est le cas. Il n’y a pas d’honoraires à payer pour les ventes privées.

Les frais de notaire sont un autre élément à prendre en compte : toute vente doit passer par un notaire, il est donc impossible de ne pas les payer. Ces frais sont généralement compris entre 6 et 8 % selon la valeur du bien et sont également soumis à une TVA de 20 %. Il peut s’agir d’un supplément substantiel, en particulier pour les biens de grande valeur, et vous devez donc en tenir compte dans votre budget initial.

Lorsque vous envisagez d’acheter une propriété, demandez toujours ce que le prix indiqué comprend. Demandez une estimation des frais supplémentaires éventuels et n’oubliez pas d’ajouter 20 % de TVA sur ces frais. En ce qui concerne la TVA, elle n’est pas payable sur les propriétés de plus de cinq ans, mais elle l’est sur les propriétés nouvellement construites.

Acheter une propriété en France : Votre guide étape par étape

Vous avez donc établi votre budget, organisé votre voyage d’étude en France et trouvé la propriété de vos rêves. Voici tout ce que vous devez savoir sur la procédure d’achat.

Faire une offre sur une propriété française

N’ayez pas peur de faire une offre pour un bien immobilier, comme vous le feriez dans votre pays d’origine. Si vous pouvez savoir depuis combien de temps le bien est en vente ou quelle est la situation du vendeur, vous pourrez vous faire une idée de sa volonté d’accepter un prix inférieur au prix demandé. Vous pouvez bien sûr en discuter avec l’agent.

Avez-vous besoin d’une expertise immobilière en France ?

Les expertises ne sont généralement pas effectuées en France, car la profession de géomètre n’existe pas de la même manière qu’au Royaume-Uni ou aux États-Unis, par exemple. Si vous êtes préoccupé par certains aspects de la structure de la propriété que vous achetez ou par des questions de rénovation, vous pouvez contacter l’un des nombreux géomètres anglophones qui travaillent en France. Vous pouvez également organiser une visite de la propriété avec un constructeur local pour obtenir une estimation des coûts et des délais de rénovation.

Si vous avez l’intention de le faire, il est préférable de le faire avant de convenir d’un prix et de signer un contrat, surtout si vous prévoyez de faire beaucoup de rénovations. Si vous avez besoin d’une étude, mais que vous n’avez pas le temps de la réaliser avant de signer un contrat, vous devez demander au notaire d’inclure une « clause suspensive » dans le compromis de vente afin de garantir que votre achat est soumis à une étude satisfaisante (voir ci-dessous).

Propriété, terrain et plans cadastraux

Avant de signer quoi que ce soit, assurez-vous de voir les plans de la propriété et de son terrain (demandez les plans cadastraux à l’agent ou à la mairie). Vérifiez également qu’il n’existe pas de projets privés ou communaux de construction d’autres propriétés, de bureaux ou de bâtiments agricoles à proximité de votre maison. Si vous envisagez de reconstruire ou de rénover la propriété, vous devez également vous renseigner sur les permis de construire relatifs à la propriété et au terrain. Ne partez pas du principe qu’il n’y aura pas de problème, surtout à la campagne, où les terrains sont souvent désignés comme agricoles et donc peu susceptibles de recevoir un permis de construire.

Le rôle du notaire français

Une fois que vous avez trouvé une propriété et que vous vous êtes mis d’accord sur le prix, le processus contractuel proprement dit sera géré par un notaire, car ce sont les seules personnes autorisées par la loi à effectuer des transferts de propriété en France. Le notaire perçoit des honoraires – généralement entre 6 et 8 % du prix net du bien (plus le bien est bon marché, plus le pourcentage est élevé). Demandez à votre agent immobilier une estimation des frais avant de faire votre offre.

Le notaire est tenu par la loi d’agir de manière impartiale et agit à la fois pour l’acheteur et le vendeur. Cela peut sembler étrange aux acheteurs britanniques, mais la grande majorité des transactions en France sont traitées de cette manière, par un seul notaire. L’agent immobilier devrait être en mesure de vous recommander un notaire local. Si vous n’êtes pas sûr de vous, vous avez le droit de désigner votre propre notaire. Cela ne vous coûtera pas plus cher, car les deux notaires se partageront les honoraires, mais cela peut être une façon moins efficace de gérer l’achat.

En outre, si vous le souhaitez, vous pouvez bénéficier de conseils juridiques indépendants en France ou au Royaume-Uni pour vous aider à réaliser l’achat (par exemple, auprès d’un notaire non français), mais vous serez redevable de leurs honoraires ainsi que de ceux du notaire.

Si vous avez des doutes sur certains aspects du contrat, vous pouvez obtenir une traduction professionnelle en France ou dans votre pays d’origine. En France, il existe des traducteurs officiellement enregistrés et qualifiés pour traduire des documents juridiques. Demandez à l’agent s’il peut vous recommander un traducteur indépendant pour trouver un traducteur français. N’oubliez pas de prendre en compte les frais de traduction dans votre budget.

Acheter une propriété en France : Le processus d’achat

Vous signerez deux documents clés pour acheter une propriété en France : le Compromis de Vente et l’Acte de Vente (ou Acte Authentique). L’ensemble du processus devrait prendre trois ou quatre mois, de l’offre à la signature du contrat final.

Le Compromis de Vente (premier contrat)

Le Compromis de Vente est généralement le premier document que vous signerez et il définit les principaux termes de l’accord entre l’acheteur et le vendeur. Normalement, l’acheteur verse un dépôt de 10 % à la signature du contrat, qui est conservé par le notaire. Le compromis doit être signé par les deux parties et constitue un accord juridiquement contraignant – la seule possibilité de s’en sortir est de ne pas remplir l’une des obligations des clauses conditionnelles (voir ci-dessous).

Le Compromis de Vente comprendra une date provisoire pour la signature de l’Acte de Vente (le contrat principal – voir ci-dessous). Notez que cette date n’est pas juridiquement contraignante et qu’elle est utilisée comme une date cible que les deux parties souhaitent atteindre. Il est bon de rester en contact avec votre notaire tout au long du processus pour vous assurer que la vente se déroule comme prévu.

Pour que le notaire puisse rédiger le contrat, vous devrez fournir votre passeport, vos documents de mariage et de divorce. Si vous empruntez de l’argent, vous aurez également besoin de documents contenant les détails de l’hypothèque.

Clauses suspensives (clauses conditionnelles)

Les « clauses suspensives » vous permettent de vous retirer de l’achat dans certaines circonstances. Il est donc important d’y réfléchir avant de signer le compromis de vente. Vous pouvez ajouter toutes les clauses que vous souhaitez au contrat (à condition bien sûr que le vendeur soit disposé à les accepter).

Si vous obtenez un prêt hypothécaire, le notaire inclura automatiquement ce fait comme clause conditionnelle dans le contrat. Cela signifie que si votre fournisseur de crédit hypothécaire refuse de vous prêter le bien, vous n’êtes pas obligé de poursuivre l’achat. D’autres clauses typiques que vous pouvez inclure sont la garantie que vous êtes en mesure d’obtenir un permis de construire, ou la garantie que certains travaux ou réparations seront effectués.

Vous devez discuter très attentivement de ces clauses avec votre agent et le notaire au moment de faire votre offre. De nombreux achats problématiques ou litiges auraient pu être évités si les acquéreurs avaient introduit des clauses pour se protéger à ce stade.

Enquêtes de diagnostic sur votre propriété française

Toutes les propriétés françaises doivent faire l’objet d’une série de diagnostics plomb, amiante, termites et énergie, qui sont payés par le vendeur. Ces rapports sont regroupés dans un seul rapport appelé DTT (Dossier de Diagnostic Technique). Ils sont tous exigés par la loi et le vendeur a l’obligation de commander et de payer les rapports à jour qui seront joints au Compromis de Vente. Le notaire s’assurera que la loi est respectée. Les vendeurs de biens immobiliers possédant une piscine sont également tenus de commander un rapport sur les caractéristiques de sécurité de la piscine.

Délai de réflexion

Une fois que vous avez tous deux signé le compromis de vente, vous disposez, en tant qu’acheteur, d’un délai de réflexion de 10 jours. Pendant cette période, vous pouvez vous retirer de la vente sans encourir de pénalité, mais pas le vendeur.

Une fois le délai de réflexion écoulé, le contrat devient contraignant pour les deux parties. Il est donc essentiel que vous ne signiez pas le compromis de vente à la légère.

Le paiement de votre propriété en France

Pendant cette période, en supposant que vous ayez l’intention d’aller de l’avant, vous devrez organiser un transfert de fonds pour payer le dépôt (en euros).

Cet acompte représente généralement 10 % du prix d’achat net. À partir de ce moment, si vous vous retirez de la vente, vous risquez de perdre votre dépôt, à moins que ce ne soit pour l’une des raisons énumérées dans vos « clauses suspensives ».

Il est bon d’ouvrir un compte en devises avant de commencer à chercher votre propriété en France : vous ne voulez pas risquer de retarder la vente ou de perdre une propriété parce que votre dépôt n’est pas prêt. De même, vous ne voulez pas perdre sur les taux de change et les frais de transfert juste parce que vous n’avez pas pensé à planifier à l’avance. Rendez-vous dans notre zone de change pour découvrir tout ce que vous devez savoir.

Remarque : cet article décrit le processus d’achat des propriétés en revente. Les propriétés en location et les nouvelles constructions peuvent avoir des calendriers de paiement et des conditions contractuelles différents.

Recherches auprès des autorités locales

Une fois le Compromis de Vente signé, le notaire commencera le processus légal, y compris les recherches sur la propriété telles que les droits de propriété cadastrale, les limites et les droits de passage.

Il est important de noter qu’en France, les recherches ne comprennent pas l’examen des permis de construire privés qui peuvent exister près de votre maison. Pour vous assurer que votre voisin n’est pas sur le point de construire une nouvelle maison à côté de votre limite, rendez-vous à la mairie et demandez à voir le « plan communal » (toute demande d’urbanisme récente) ou demandez à l’agent d’obtenir ces informations.

Propriété et succession en France

Avant de signer l’acte de vente final, il est important que vous demandiez conseil sur la manière dont vous souhaitez devenir propriétaire de votre propriété française. Il y a trois façons pour deux personnes ou plus de posséder une propriété en France – en indivision, en tontine et en société civile immobilière (SCI) – et celle que vous choisissez peut affecter votre héritage et les droits de succession applicables aux propriétaires survivants. Les lois françaises sur les successions sont notoirement complexes et la décision que vous prenez lors de la phase d’achat ne peut être modifiée. Demandez donc l’avis d’un conseiller juridique avant de prendre votre décision.

Questions fiscales et juridiques

En dehors des contrats d’achat, vous pouvez avoir des inquiétudes quant à votre situation en ce qui concerne le droit de succession, les questions de résidence, l’impôt sur le revenu et les plus-values, ou d’autres questions juridiques et fiscales. Dans ce cas, vous pouvez consulter un conseiller juridique anglophone spécialisé dans le droit immobilier français. Visitez notre zone fiscale française ou consultez notre annuaire des conseillers juridiques et des avocats.

La signature finale – Acte Authentique (Acte de Vente)

À un moment donné, votre agent ou le notaire vous informera de la date proposée pour la signature du contrat complet – l’Acte Authentique ou l’Acte de Vente. Dans la mesure du possible, vous devez être présent lors de la signature du document d’achèvement. Si vous ne pouvez pas être présent, vous pouvez établir une procuration.

Prenez des dispositions pour visiter le bien le jour de la signature. Le contrat final contient une clause indiquant que le bien est « vendu tel qu’il a été vu à la date de signature ». Vous devez donc être sûr que le bien est exactement comme vous l’attendez, et qu’il ne manque pas de sols, de murs ou de fenêtres !

Le solde de votre paiement devra avoir été versé sur le compte du notaire suffisamment tôt pour la date de signature. La maison ne vous appartiendra pas tant que tous les fonds requis (y compris les fonds hypothécaires) pour l’achat de la maison et tous les frais associés n’auront pas été envoyés sur le compte bancaire du notaire. Notre zone monétaire contient des conseils pratiques et des astuces sur l’achat d’euros.

Une fois que vous avez signé le contrat, il est temps de sabrer le champagne ! Vous êtes maintenant l’heureux propriétaire de votre propre propriété en France !

Rendez-vous dans notre zone « Propriété » pour apprendre tout ce que vous devez savoir en tant que propriétaire français.

Boris NAULLEAU

Boris NAULLEAU

Il est un ancien journaliste de presse nationale. Il est spécialisé dans les articles d’actualités locales. Boris NAULLEAU est un expert des questions relatives aux collectivités.
%d blogueurs aiment cette page :