Guide du prêt hypothécaire français pour les débutants

Guide du prêt hypothécaire français pour les débutants

Que vous soyez à la recherche de la maison de vacances de vos rêves, que vous investissiez dans l’immobilier ou que vous envisagiez de vous installer en France, de nombreux acheteurs choisissent de financer leur achat immobilier avec un prêt hypothécaire français.

Ce guide du débutant couvre tout ce que vous devez savoir sur les prêts hypothécaires français. Quelles sont les options de prêts hypothécaires disponibles pour les acheteurs étrangers ? Quel montant pourrez-vous emprunter et quels sont les critères de prêt ? Que pouvez-vous faire pour augmenter vos chances de voir votre demande de prêt hypothécaire approuvée ?

Utilisez ce guide pour obtenir un aperçu général, étape par étape, de la demande d’un prêt hypothécaire français, puis suivez les liens pour en savoir plus sur chaque étape du processus.

Hypothèques françaises pour les acheteurs étrangers

Les prêts hypothécaires français peuvent sembler intimidants pour les acheteurs étrangers, mais les banques et les prêteurs français sont souvent tout aussi disposés à prendre en considération les acheteurs internationaux. Les acheteurs britanniques et européens peuvent généralement emprunter jusqu’à 80 % de la valeur du bien et, les taux d’intérêt étant constamment inférieurs à ceux de nombreux autres pays, un prêt hypothécaire français peut être un choix judicieux.

Cependant, les prêteurs hypothécaires français sont historiquement assez conservateurs lorsqu’il s’agit d’accorder un financement hypothécaire et certains aspects d’une demande de prêt hypothécaire peuvent différer de ceux de votre pays d’origine. Les taux de prêt à la valeur (LTV) et les critères d’éligibilité peuvent également varier en fonction de votre pays de résidence et de votre situation personnelle. Il est important de connaître tous ces éléments avant de commencer à chercher un prêteur hypothécaire.

Hypothèque française ou réhypothèque ?

La première décision à prendre est de savoir si vous avez besoin ou non d’un prêt hypothécaire français. À moins que vous ne cherchiez à acheter une propriété en pleine propriété, les acheteurs étrangers ont deux options principales à leur disposition. Vous pouvez soit contracter un prêt hypothécaire français sur la propriété, soit réhypothéquer votre maison existante dans votre pays, libérant ainsi le capital nécessaire pour acheter votre propriété en France.

Les deux options présentent des avantages et des inconvénients. En contractant un prêt hypothécaire français, vous achetez la propriété en euros, ce qui garantit que la valeur de votre prêt hypothécaire sera toujours relative à la valeur de votre propriété. Pour les acheteurs de pays n’appartenant pas à la zone euro, il s’agit d’un facteur essentiel à prendre en considération. Si la valeur de l’euro devait chuter de façon spectaculaire, vous pourriez vous retrouver avec une hypothèque qui dépasse de loin la valeur réelle de votre propriété française, ce qui vous mettrait dans une situation difficile si vous décidiez de vendre. Les prêts hypothécaires français offrent aussi généralement des taux d’intérêt plus bas que les prêts hypothécaires britanniques et américains, et des taux fixes à long terme sont disponibles, ce qui en fait un choix intéressant.

Cependant, la réhypothèque peut être une option pour ceux qui veulent éviter le risque de fluctuations monétaires pendant la durée du prêt ou qui veulent bénéficier d’un taux de change favorable au moment de l’achat. Le réhypothécaire peut être une option plus simple et signifie que vous n’aurez pas à vous occuper de papiers supplémentaires et de paiements mensuels dans deux pays différents. Pour ceux qui ne remplissent pas les critères d’obtention d’un prêt hypothécaire français (nous y reviendrons dans une minute), ils peuvent aussi être la seule option disponible.
Même si vous disposez de fonds suffisants pour acheter le bien en pleine propriété, il peut être intéressant d’envisager un prêt hypothécaire français. La souscription d’un prêt hypothécaire en euros permet d’éviter les pièges des taux de change défavorables, de réduire potentiellement l’impôt sur le revenu et l’impôt sur la fortune en France et de faire des choix d’investissement plus judicieux dans votre pays d’origine.

Comment le taux de change affecte-t-il votre prêt hypothécaire français ?

Un autre facteur important que les acheteurs étrangers doivent prendre en compte est celui du taux de change. Si vous contractez un prêt hypothécaire français, vous effectuerez vos paiements mensuels en euros. Si la majorité de vos actifs et de vos revenus sont libellés en livres sterling, en dollars américains ou australiens, ou dans une autre devise internationale, cela signifie que le montant réel de vos versements variera en fonction du taux de change. Il n’y a aucun moyen de contourner ce problème pour les acheteurs internationaux, mais il existe des moyens de se protéger contre les changements soudains.

En ouvrant un compte de change auprès d’une société telle que Moneycorp, vous pouvez suivre les taux de change et choisir d’échanger votre argent au moment le plus avantageux. Si vous effectuez des paiements mensuels réguliers, vous pouvez également utiliser des contrats à terme pour fixer le taux de change et minimiser les risques encourus.

Un taux de change faible est également une autre bonne raison d’envisager de contracter un prêt hypothécaire français pour un achat immobilier. Même si vous disposez du capital nécessaire pour un achat au comptant, l’achat d’une propriété à un moment où les taux de change sont défavorables pourrait augmenter le coût réel de votre achat immobilier de plusieurs milliers de livres ou de dollars. Un choix plus judicieux pourrait être de contracter un prêt hypothécaire français et de le rembourser lorsque le taux de change revient en votre faveur. Veillez simplement à choisir un type d’hypothèque qui vous permette de le faire – nous y reviendrons plus tard !

Admissibilité et conditions des prêts hypothécaires français

Les banques et les prêteurs français ont tendance à être conservateurs et à présenter peu de risques, de sorte que la barrière à l’entrée est assez élevée pour un prêt hypothécaire français, en particulier pour les acheteurs étrangers. Pour que votre prêt hypothécaire soit approuvé, vous devrez présenter un profil financier solide et répondre à un certain nombre de critères. De même, les conditions d’octroi des prêts hypothécaires pour les acheteurs étrangers diffèrent de celles offertes aux résidents français.

Conditions des prêts hypothécaires français

Quelles sont les conditions habituelles d’un prêt hypothécaire français pour les acheteurs étrangers ?

À la suite de la pandémie de Covid, attendez-vous à un prêt minimum de 150 000 € pour les acheteurs du Royaume-Uni et de l'UE et de 250 000 € pour les autres acheteurs internationaux (y compris les acheteurs des États-Unis et du Canada). La plupart des banques n'envisageront pas un prêt hypothécaire inférieur à ce montant pour les non-résidents.
Le ratio prêt/valeur maximum est de 85 % (bien que 75-80 % soit plus probable) pour les ressortissants de l'UE, et cela inclut les acheteurs britanniques post-Brexit. Pour les Américains, les Australiens et les autres ressortissants de pays non membres de l'UE, le ratio prêt/valeur maximum est de 50 %. Les prêts hypothécaires à 100 % ne sont accessibles qu'aux résidents fiscaux français.
Cela signifie qu'un acheteur britannique aura besoin d'un dépôt minimum de 15 à 20 %, tandis qu'un acheteur américain ou australien devra verser au moins 50 %.
Une assurance-vie de protection hypothécaire est généralement requise.
La durée des prêts est généralement comprise entre 6 et 30 ans. Une nouvelle réglementation introduite en 2022 fixera la durée maximale des prêts hypothécaires à 25 ans.

Admissibilité des prêts hypothécaires français

Le facteur le plus important pour déterminer votre admissibilité à un prêt hypothécaire français est votre situation financière. Contrairement à de nombreux prêts hypothécaires étrangers, les prêteurs français n’effectuent pas de vérification de la solvabilité des emprunteurs potentiels. Ils exigent cependant des documents détaillés pour prouver votre situation financière et vous devrez répondre à certains critères.

Critères d’éligibilité pour les prêts hypothécaires français :

Limites d’âge : La plupart des prêteurs en France n’approuveront un prêt hypothécaire que jusqu’à ce que l’emprunteur le plus âgé ait 75 ans. Bien qu’il soit tout à fait possible pour les plus de 60 ans d’obtenir un prêt hypothécaire français, des conditions supplémentaires peuvent y être associées. Les emprunteurs plus âgés auront probablement droit à une durée de prêt plus courte et des primes d’assurance supplémentaires seront également exigées. À partir de 2021, les prêteurs ne prendront en considération que les emprunteurs américains et les autres emprunteurs non européens/non britanniques jusqu’à 55 ans.

Revenus : En France, tous les emprunteurs doivent respecter des ratios dette/revenu très stricts. La France est unique en ce sens qu’il existe une obligation légale selon laquelle vos engagements financiers – y compris tout autre prêt hypothécaire, toute dépense locative ou tout autre prêt – ne doivent pas représenter plus de 35 % du revenu de votre foyer après impôt. Les prêteurs ont également tendance à favoriser les acheteurs étrangers qui disposent d’un peu de liquidités, sous forme d’ISA ou d’épargne, plutôt que d’avoir toutes leurs ressources financières immobilisées dans des actifs.

Situation professionnelle : Les banques françaises favorisent nettement les personnes ayant un revenu stable et un emploi permanent. Toutefois, il existe encore des options pour les candidats indépendants et les propriétaires d’entreprise. Si vous êtes indépendant, attendez-vous à ce qu’on vous demande de fournir un minimum de 3 ans d’activité, avec un chiffre d’affaires répondant aux exigences de revenus. À partir de 2021, les banques se montrent encore plus prudentes à l’égard des emprunteurs indépendants, en particulier ceux qui travaillent dans des secteurs d’activité touchés par la pandémie (tels que l’hôtellerie et les voyages) ; aucune banque ne prête actuellement à des acheteurs indépendants des États-Unis et d’autres pays non membres de l’UE ou du Royaume-Uni.

Exigences en matière d’assurance : En général, les emprunteurs sont tenus de souscrire une police d’assurance-vie égale à 120 % du montant du prêt hypothécaire. De nombreux prêteurs demanderont également à voir une assurance immobilière adéquate, et pourront exiger une assurance supplémentaire pour les emprunteurs âgés de plus de 60 ans.

La propriété : Les prêteurs français accordent également beaucoup d’importance au bien lui-même, notamment à la probabilité (et à la rapidité potentielle) d’une revente. Les propriétés récentes situées dans des zones immobilières populaires ou en plein essor sont d’excellents candidats pour un prêt hypothécaire français. En revanche, une propriété rurale isolée en très mauvais état sera considérée comme un risque beaucoup plus élevé pour un prêteur. Un tel bien, associé à un acheteur non-résident et à un profil financier peu solide, peut entraîner le rejet d’une demande.

Que se passe-t-il si je ne réponds pas aux critères ?

Si certains critères ne sont pas négociables (le fait de ne pas atteindre le revenu minimum, par exemple), si vous êtes certain de disposer de fonds suffisants pour un prêt hypothécaire français, mais que vous ne remplissez pas d’autres critères (par exemple, si vous êtes indépendant ou si vos actifs sont répartis entre plusieurs pays), il existe peut-être d’autres options. Le meilleur conseil est de consulter un courtier en prêts hypothécaires internationaux (nous y reviendrons dans une minute) qui pourra examiner votre situation personnelle et vous conseiller sur les options hypothécaires possibles.

Types d’hypothèques françaises

S’il est possible de réhypothéquer et de libérer des fonds propres en France, ce n’est pas aussi facile qu’au Royaume-Uni ou dans d’autres pays, et cela peut être coûteux. Pour la plupart des acheteurs français, un prêt hypothécaire est une opération ponctuelle. C’est pourquoi il est essentiel de choisir le bon type d’hypothèque française au moment de l’achat de votre propriété.

Il est également important que vous compreniez parfaitement les détails du contrat de prêt. De nombreux prêts hypothécaires français sont favorables aux acheteurs étrangers, mais certaines conditions peuvent être différentes de celles auxquelles vous êtes habitué dans votre pays de résidence.

Hypothèques à taux d’intérêt unique

Les prêts hypothécaires à taux d’intérêt unique sont une option populaire et rentable, en particulier pour l’achat d’un logement et les investissements immobiliers. Toutefois, bien que cette option soit possible en France, elle n’est approuvée que dans de rares cas, notamment pour les acheteurs étrangers.

Les prêts hypothécaires à intérêt unique à long terme sont encore plus rares. Lorsqu’ils sont disponibles, on demande invariablement aux emprunteurs potentiels de prouver qu’ils possèdent d’autres biens immobiliers et actifs financiers d’une valeur de 120 % ou 150 % du montant du prêt.

Au lieu de cela, la plupart des prêteurs ne sont disposés à offrir qu’un financement à taux d’intérêt unique pendant une phase initiale de la durée globale, avant que le mécanisme ne revienne au remboursement du capital et des intérêts. Pour prendre l’exemple d’un prêt hypothécaire de 20 ans, cela peut signifier deux années de financement à taux d’intérêt unique suivies de 18 années de remboursement, ou une répartition plus égale de 10 années chacune.

Hypothèques à remboursement anticipé

La grande majorité des prêts hypothécaires français sont des prêts de remboursement traditionnels, à terme fixe. Ils bénéficient généralement de taux plus bas et peuvent être conclus sur une durée allant de 6 à 30 ans.

Le marché propose trois types d’hypothèques de remboursement : à taux variable, à taux fixe et à taux plafonné.

Hypothèques à taux variable

Les hypothèques de remboursement à taux variable sont généralement liées à l’un des taux de base EURIBOR (European Inter Bank Offered Rate), qui est l’équivalent du LIBOR dans la zone euro. Le taux qui s’applique à votre hypothèque variable dépendra donc des mouvements de l’indice EURIBOR.

Il est important de noter qu’une hausse du taux ne se traduira pas nécessairement par une augmentation de vos mensualités, comme vous y êtes peut-être habitué avec d’autres prêts hypothécaires étrangers. En France, il est plus courant que les mensualités restent les mêmes, mais que la durée totale de votre prêt soit allongée ou raccourcie en conséquence. En cas de baisse des taux d’intérêt, vous pouvez bénéficier d’un remboursement anticipé de votre prêt hypothécaire ; en cas de hausse des taux d’intérêt, vous pouvez prendre plus de temps que prévu pour rembourser votre prêt.

Un avantage notable de ce type d’hypothèque pour les emprunteurs étrangers est qu’ils ont tendance à ne pas pénaliser les paiements excessifs. À condition que vous versiez une somme forfaitaire supérieure à 10 % du montant du prêt, la plupart des banques acceptent volontiers les paiements en capital et vous permettent de mettre fin à l’hypothèque avant le terme convenu. Cela peut être tentant pour les acheteurs et les investisseurs étrangers, car cela vous permet de rembourser votre prêt lorsque les taux de change sont les plus avantageux.

Hypothèques à taux fixe

Les prêts hypothécaires à remboursement anticipé les plus populaires sur le marché français ont des taux fixes pour toute la durée du prêt. Les emprunteurs étrangers peuvent être agréablement surpris de voir à quel point ces taux peuvent être bas, compte tenu du niveau de sécurité financière qu’ils garantissent.

Ce type de prêt hypothécaire représente un risque minimal d’un point de vue financier, car vous pouvez être certain de vos dépenses mensuelles et de la durée du prêt. Bien que les taux d’intérêt soient généralement légèrement plus élevés que ceux des hypothèques à taux variable, ils restent souvent bas par rapport aux taux hypothécaires étrangers.

Toutefois, certaines hypothèques à taux fixe imposent des pénalités pour les paiements excédentaires ou le rachat de crédit pendant la durée du taux fixe. Si vous êtes susceptible de vouloir effectuer des paiements forfaitaires uniques sur votre prêt hypothécaire ou de rembourser votre prêt avant la fin de la durée, il est important de comprendre si et quand ces pénalités s’appliquent.

Comme dans d’autres pays, il existe également des prêts hypothécaires à taux fixe qui garantissent le taux pendant une première période seulement (généralement entre 2 et 5 ans), après quoi le prêt devient variable.

Hypothèques à taux plafonné

L’introduction la plus récente sur le marché français des prêts hypothécaires aux non-résidents a été celle du taux plafonné. En substance, cette facilité fonctionne de la même manière qu’un taux variable. La banque fixe toutefois une limite supérieure au taux qui s’applique pendant une partie ou la totalité de la durée du prêt.

Cette option offre un certain niveau de sécurité à ceux qui s’inquiètent de la hausse des taux de base, tout en permettant généralement des remboursements excédentaires sans pénalité. En ces temps d’incertitude financière, elle s’est avérée être un choix très populaire parmi les acheteurs non-résidents.

Si ces prêts hypothécaires sont de loin les plus courants et les plus disponibles en France, il existe d’autres options, en particulier si vous choisissez de passer par un courtier en prêts hypothécaires.

Taux et frais des prêts hypothécaires français

En septembre 2020, les taux d’intérêt des prêts hypothécaires français se situent actuellement entre 1,5 % et 2,5 %. Ces taux sont déterminés par un certain nombre de facteurs, notamment :

Le montant que vous empruntez et le taux LTV. Les emprunteurs qui versent un acompte important sont souvent considérés comme présentant moins de risques et peuvent donc bénéficier de taux plus bas.
Le type de prêt hypothécaire. Le taux d’intérêt dépendra de votre choix entre un taux fixe et un taux variable.
La durée du prêt. Les prêts de courte durée bénéficient généralement de taux plus bas (même si, bien sûr, vos paiements mensuels seront plus élevés).
Votre lieu de résidence. Les résidents français bénéficient généralement de taux plus bas que les non-résidents.
Le bien immobilier. Les propriétés jugées plus risquées peuvent être soumises à des taux plus élevés.
Votre situation personnelle. Tout facteur qui vous distingue comme un risque plus élevé pour les prêteurs est susceptible d’entraîner des taux plus élevés.

Coûts et frais supplémentaires

La plupart des acheteurs internationaux contracteront un prêt hypothécaire dans le cadre d’une charge hypothécaire conventionnelle française. Dans ce cas, la procédure légale d’enregistrement de votre hypothèque est effectuée par un notaire et les frais sont généralement de l’ordre de 2 % du montant du prêt. Une autre option est une charge prioritaire, également effectuée par un notaire. Il s’agit d’un choix populaire auprès des acheteurs français car les frais sont moins élevés (généralement autour de 1 %), mais il y a certaines limites. Elle n’est disponible que pour les propriétés anciennes (pas pour les nouvelles constructions) et il n’est pas possible de libérer des fonds propres.

Une autre option de plus en plus populaire auprès des banques françaises est la garantie institutionnelle. Dans ce cas, le prêt est garanti par une institution gérée par un groupe d’organismes de prêt, ce qui répartit le risque entre les prêteurs participants. Ces types de prêts hypothécaires sont généralement moins chers à mettre en place, mais ils ne sont disponibles que pour les résidents français.

Outre le coût de la mise en place de votre prêt hypothécaire, des frais administratifs supplémentaires sont souvent ajoutés par le prêteur (généralement 0,5 à 1,0 % du montant emprunté). Si vous choisissez de faire appel à un courtier en prêts hypothécaires, des frais de courtage supplémentaires peuvent également s’appliquer.

Choisir un prêteur hypothécaire français

Si vous envisagez d’acheter une propriété en France en utilisant un prêt hypothécaire français, vous avez deux possibilités. Vous pouvez vous adresser directement aux banques françaises ou faire appel aux services d’un courtier en prêts hypothécaires français indépendant.

Les prêteurs hypothécaires comprennent les banques nationales françaises (Crédit Lyonnais, BNP-Paribas, Société Générale et CIC) et les banques mutualistes (Crédit Agricole, Crédit Mutuel, Caisse d’Epargne et Banque Populaire), ainsi que La Banque Postale. Chacune d’entre elles a des critères de prêt et des types de produits hypothécaires différents, mais les options peuvent être limitées pour ceux dont la situation diffère de ce que les banques françaises considèrent comme la norme – comme les travailleurs indépendants ou les résidents fiscaux dans une juridiction non européenne.

En dehors des principales banques, il existe également des banques immobilières françaises comme Entennial, l’UCB et le Crédit Foncier, et des banques internationales britanniques comme Abbey National, Barclays, HSBC, Halifax et Royal Bank of Scotland. Celles-ci peuvent offrir des taux plus compétitifs et une plus grande flexibilité pour les acheteurs étrangers.

Recourir à un courtier en hypothèques en France

Recourir aux services d’un courtier en prêts hypothécaires français indépendant peut être un choix judicieux pour les acheteurs étrangers, surtout si votre situation est différente de la norme. Les courtiers en prêts hypothécaires vous donnent accès à l’ensemble du marché et seront en mesure de trouver le produit hypothécaire le plus adapté à votre situation personnelle. Un courtier peut également vous donner accès à des taux réduits et à des produits qui ne sont pas disponibles lorsque vous vous adressez directement aux prêteurs.

Un autre grand avantage du recours à un courtier en prêts hypothécaires est qu’il pourra vous conseiller sur la meilleure façon d’aborder votre demande de prêt, augmentant ainsi les chances que votre prêt soit approuvé.

Demande d’un prêt hypothécaire français

Bien que vous ne puissiez pas demander une offre officielle de prêt hypothécaire avant d’avoir signé le compromis de vente de votre propriété en France, il est possible d’obtenir à l’avance un accord de principe (AIP) pour votre prêt hypothécaire français. Non seulement cela vous donnera une bonne idée du montant que vous pouvez emprunter et une certaine tranquillité d’esprit quant à l’approbation de votre prêt hypothécaire, mais cela peut également vous mettre en bonne position pour négocier la propriété de votre choix une fois que vous l’aurez trouvée.

Les demandes de prêt hypothécaire peuvent prendre beaucoup de temps, jusqu’à 12 à 14 semaines entre la demande initiale et le déblocage des fonds. Cela vaut la peine d’investir du temps dès le départ pour s’assurer que vos finances sont présentées de la manière la plus attrayante et la plus transparente possible pour les analystes et les souscripteurs de la banque française. Vous n’aurez qu’une seule chance de présenter votre demande, alors ne laissez rien au hasard.

Attendez-vous à ce qu’on vous demande de fournir un certain nombre de documents, notamment :

Votre ou vos passeports, votre certificat de mariage (le cas échéant) et une preuve de résidence.
une preuve de vos revenus principaux et complémentaires (pour les emprunteurs indépendants ou les propriétaires d'entreprise, il s'agit notamment des comptes vérifiés des trois dernières années)
Relevés bancaires des trois derniers mois et déclarations fiscales.
Copie de l'hypothèque ou du contrat de location en cours
un formulaire d'état des biens
Le Compromis de Vente
Certificat ou proposition d'assurance-vie

Prêt à faire votre demande de prêt hypothécaire français ?

De la recherche des meilleurs taux d’intérêt hypothécaires à la présentation de votre demande d’hypothèque, FrenchEntrée est là pour vous guider tout au long du processus. Apprenez tout sur les prêts hypothécaires français grâce à nos guides de lecture essentiels, tenez-vous au courant du marché hypothécaire français grâce à nos derniers articles, puis inscrivez-vous pour devenir un membre de FrenchEntrée afin d’avoir un accès gratuit à nos experts en immobilier, devises et prêts hypothécaires.

Une fois que vous êtes prêt à lancer votre recherche d’hypothèque en France, remplissez notre formulaire de demande d’hypothèque. Nos conseillers hypothécaires indépendants peuvent vous conseiller sur les meilleures options pour vous et vous mettre en contact avec des courtiers en prêts hypothécaires et des prêteurs dans toute la France.

John CASTEL

John CASTEL

Il est étudiant en journaliste dans une école parisienne. John est spécialisé dans les informations relatives au numérique et la High-Tech. Théo permet d’apporter une information au plus près de nos lecteurs.
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