Les pièges courants de la propriété française : Évitez ces erreurs d’achat

Les pièges courants de la propriété française : Évitez ces erreurs d’achat


Que vous soyez à la recherche d’une propriété, que vous fassiez une offre ou que vous signiez l’Acte de Vente final, il y a beaucoup de choses à prendre en compte lorsque vous achetez une propriété en France. Si l’on ajoute à cela la difficulté de s’orienter dans le droit immobilier français, de signer des contrats dans une langue étrangère et de faire face à un marché immobilier inconnu, les risques de dérapage sont beaucoup plus grands.

Dans cette optique, voici quelques-uns des pièges les plus courants à éviter en matière d’immobilier français.
Planifiez à l’avance pour éviter les pièges courants

Qu’il s’agisse de rénovations coûteuses ou de problèmes de permis de construire, si vous avez rêvé d’acheter une maison en France, vous avez probablement imaginé quelques scénarios cauchemardesques en cours de route.

La bonne nouvelle est que le système français de transfert de propriété est très bien organisé et sécurisé. Il n’y a pas l’équivalent de problèmes signalés de titres de propriété inexistants (comme à Chypre) ou de permis de construire non valables (comme en Espagne). La grande majorité des achats immobiliers en France se déroulent sans problème, et lorsque des erreurs se produisent, elles sont souvent le résultat d’un manque de connaissances ou de préparation.

Parmi les pièges les plus courants, citons l’achat d’une propriété sans les documents appropriés (par exemple, les études et les certificats de permis de construire), la sous-estimation des coûts de rénovation et des frais supplémentaires, et la signature de contrats sans comprendre pleinement les implications du droit français. Mais toutes ces choses peuvent être évitées si vous savez quelles questions poser dès le départ.

Les erreurs de l’acheteur français : Pendant la visite de votre propriété

Faites vos recherches avant de visiter une propriété française et dressez une liste de questions à poser pour ne rien manquer. Voici quelques-unes des principales erreurs à éviter au moment de la décision :
Voir votre propriété avec des lunettes roses

Il est facile de se laisser emporter par l’excitation de trouver la propriété française idéale, mais veillez à retirer vos lunettes roses avant de signer quoi que ce soit. Examinez votre propriété potentielle d’un œil critique – notez ses inconvénients et les rénovations nécessaires, regardez attentivement l’accès (dans les zones rurales, assurez-vous de vérifier les droits d’accès aux terrains privés et aux chemins qui bordent votre propriété), considérez l’emplacement et le voisinage. Pensez à la façon dont la propriété et l’emplacement seront à différents moments et saisons. Cette ferme centenaire au cœur de la campagne peut être un rêve sous le soleil d’été, mais qu’en est-il au milieu de l’hiver, lorsque les routes d’accès sont inondées, qu’il fait gris et maussade et que le supermarché le plus proche est à une heure de route ? De même, si vous achetez un appartement en ville, il est sage de visiter le quartier un vendredi ou un samedi soir, ainsi qu’un après-midi calme de semaine.

Un autre bon conseil est de demander pourquoi les vendeurs vendent. Y a-t-il une raison cachée ou non divulguée à la vente, comme des voisins bruyants ou une usine proche dont vous n’étiez pas au courant ? Si le propriétaire précédent est décédé ou si les propriétaires actuels sont en instance de divorce, cela peut entraîner des retards dans la transaction ; il est donc préférable de connaître tous les faits dès le départ.

Ne pas être réaliste quant aux rénovations

Ne sous-estimez pas les travaux à entreprendre, surtout lorsque vous achetez une propriété ancienne ou une conversion. Assurez-vous de prendre en compte ces coûts supplémentaires dans votre budget et soyez réaliste quant aux travaux que vous pouvez effectuer vous-même, aux délais et aux coûts d’embauche d’architectes et de constructeurs, et à la nécessité ou non d’un permis de construire. Il est préférable de surestimer les coûts de rénovation à ce stade que de se retrouver avec des factures inattendues une fois la vente conclue.

Ne pas obtenir les bons documents

Il est essentiel de s’assurer que la propriété dispose de toute la documentation correcte. La propriété a-t-elle été agrandie ou s’agit-il de la conversion d’un ancien bâtiment agricole ? Dans les deux cas, il est important de vérifier quel permis de construire était nécessaire pour les travaux et si tous les consentements et certificats de conformité requis ont été obtenus. Si la propriété a moins de 10 ans, il devrait y avoir une garantie d’assurance concernant la structure et les travaux majeurs. Vous devez demander la confirmation qu’il existe une police d’assurance valide (ou la partie restante de celle-ci) à laquelle vous pouvez faire appel en cas de défaut lié à la construction.

Posez toujours des questions sur le système d’évacuation des eaux usées, en particulier dans les zones rurales. Si la propriété n’est pas raccordée au tout-à-l’égout, le vendeur est tenu de produire un rapport donnant des détails sur le système de drainage individuel et indiquant s’il est conforme aux exigences actuelles. Ce rapport ne doit pas dater de plus de trois ans au moment de la vente de la propriété.

Si le bien que vous envisagez d’acheter est un appartement ou fait partie d’un complexe avec des installations communes, il existe une structure juridique appelée « une copropriété ». Tous les propriétaires disposent d’un droit de vote et ont le droit d’assister à une assemblée générale annuelle des copropriétaires. Il est essentiel de demander une copie du procès-verbal de l’AGA de l’année précédente, car il donnera une bonne indication de la bonne gestion ou des problèmes de l’immeuble ou du complexe.

Les pièges juridiques à éviter lors de l’achat d’une propriété en France

Les ventes de propriétés en France peuvent se faire beaucoup plus rapidement qu’au Royaume-Uni ou aux États-Unis, et si vous êtes pressé par le temps, il est facile de se laisser emporter par le processus. Voici les principaux pièges à éviter lors de la procédure d’achat d’une propriété en France :

Ne pas demander un avis indépendant avant d’acheter

Tous les achats immobiliers en France doivent être légalement effectués par un notaire, et il est courant qu’un seul notaire représente à la fois l’acheteur et le vendeur. Toutefois, cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas désigner votre propre notaire, recevoir des conseils indépendants d’un avocat britannique ou consulter un spécialiste du droit français. C’est particulièrement important si votre langue maternelle est l’anglais : disposer d’un spécialiste bilingue capable d’expliquer les détails juridiques importants peut s’avérer inestimable. Et surtout, si vous ne comprenez pas ce que vous signez, ne signez pas !

Faire des paiements directs sans votre notaire

N’acceptez jamais de payer une partie du prix d’achat directement au vendeur. Insistez toujours pour que la totalité du prix d’achat soit payée par l’intermédiaire du notaire. Il vous sera demandé de faire une déclaration dans l’acte d’achat confirmant que le prix indiqué dans l’acte est le prix total et vous êtes averti que toute infraction à cette règle peut entraîner des pénalités fiscales importantes. Vous devez poliment ignorer toute suggestion du vendeur ou de l’agent selon laquelle les paiements « sous la table » sont une pratique courante dans la région. Pour dire les choses simplement, c’est contraire à la loi.

Une exception à cette règle : lorsque l’acheteur et le vendeur sont tous deux britanniques, il est assez courant qu’ils conviennent de faire de la vente et de l’achat une transaction en livres sterling. Cela est permis, et la plupart des notaires accepteront une telle proposition, mais uniquement à condition que le prix de vente passe effectivement par le compte d’un notaire britannique qui peut confirmer que les fonds ont été payés et reçus. Par conséquent, le paiement du prix d’achat en livres sterling directement au vendeur sera rarement acceptable pour le notaire en France.

Ne pas budgétiser les frais et les taxes

En plus des travaux de rénovation, un autre facteur à prendre en compte dans votre budget sont les frais de notaire et d’agents, qui peuvent facilement ajouter 15% supplémentaires au prix d’achat. Il faut également tenir compte des frais d’hypothèque, des frais de notaire, des enquêtes et des taxes (la plupart de ces frais, y compris le droit de timbre, sont inclus dans les honoraires du notaire).

Ne pas penser au droit de succession français

Les lois relatives à la succession constituent une grande différence pour les acheteurs étrangers qui achètent une maison en France. En vertu de la loi française, vous n’avez pas les mêmes droits de choisir à qui léguer votre propriété, à moins que vous n’insériez une certaine clause dans le contrat de vente au moment de l’achat, une partie de votre patrimoine sera transmise à vos enfants. Il existe également des conséquences potentielles en matière de droits de succession, notamment pour les partenaires non mariés qui achètent une maison ensemble.

Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre article sur la propriété immobilière en France. Il est donc impératif que vous compreniez vos options et que vous obteniez des conseils professionnels avant de signer le contrat.

Ne pas faire faire d’expertise

Ne croyez pas le mythe selon lequel les Français ne font pas d’expertise. Les acheteurs français chargent généralement un architecte, un constructeur ou un autre spécialiste de la construction d’examiner une propriété pour eux avant d’acheter. Par conséquent, n’hésitez pas à dire à votre vendeur ou à votre agent que vous avez décidé de faire réaliser une expertise.

Ne confondez pas les diagnostics (qui sont légalement exigés par le vendeur) et les études de construction (qui doivent être demandées par l’acheteur).

John CASTEL

John CASTEL

Il est étudiant en journaliste dans une école parisienne. John est spécialisé dans les informations relatives au numérique et la High-Tech. Théo permet d’apporter une information au plus près de nos lecteurs.
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